قياس عائد الاستثمار العقاري: ما وراء نسبة الإشغال

نسبة الإشغال أكثر المؤشرات استخدامًا وأكثرها تضليلًا حين تُقرأ وحدها. مبنى ممتلئ بالكامل بأسعار أقل من السوق وتكاليف تشغيل مرتفعة قد يكون أسوأ أداءً من مبنى بإشغال أقل وهوامش أفضل.

من الإيراد إلى الصافي

الإيجار المتعاقد عليه ليس دخلًا. الدخل ما يتبقى بعد الشغور، والتحصيل غير المكتمل، ومصاريف التشغيل والصيانة والرسوم. المؤشر الذي يستحق المتابعة هو صافي الدخل التشغيلي، لأنه وحده ما يترجم إلى قيمة عند التقييم أو البيع.

مؤشرات تستحق المتابعة

• صافي الدخل التشغيلي منسوبًا إلى قيمة الأصل
• نسبة التحصيل الفعلي إلى المستحق
• متوسط مدة الشغور بين عقدين
• نسبة مصاريف التشغيل إلى الإيراد

لا تقارن أصلًا بنفسه فقط

المقارنة الداخلية عبر السنوات مفيدة لكنها لا تكفي. الأصل قد يتحسن سنويًا بينما يتحسن السوق أسرع منه، فتكون النتيجة تراجعًا نسبيًا رغم التحسن المطلق. القياس مقابل بدائل السوق هو ما يكشف ذلك.

الأصل الذي يتحسن أبطأ من السوق يخسر، حتى وهو يربح.